Τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού για μείωση της κάλυψης στα νέα κτίρια, την αύξηση της ενεργειακής αποδοτικότητας και τη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος με αντάλλαγμα μπόνους ύψους και τετραγωνικών μέτρων έχουν διχάσει τους πολίτες και τους δήμους και έχουν οδηγήσει σε μια εντεινόμενη αντιπαράθεση μεταξύ δήμων/ΚΕΔΕ και ΥΠΕΝ.
Ο μέχρι τώρα απολογισμός της διαμάχης που έχει ξεσπάσει για τα επίμαχα άρθρα 10 και 25 του ΝΟΚ είναι δύο εκ δια μέτρου αντίθετες θεωρήσεις της πραγματικότητας με κάποιους δήμους και την ΚΕΔΕ να αμφισβητούν τα κοινωνικά και περιβαλλοντικά οφέλη των κινήτρων που προσφέρει, μια άποψη που δεν συμμερίζεται ούτε το ΥΠΕΝ ούτε το ΤΕΕ που βρίσκονται απέναντι από τις αυτοδιοικητικές αρχές σε αυτό το θέμα ενώ ως επισφράγισμα ήρθε η απόφαση του ΣτΕ η οποία εγείρει θέματα αντισυνταγματικότητας βασικών διατάξεων του ΝΟΚ με τις οριστικές αποφάσεις να αναμένεται να ληφθούν από την Ολομέλεια του ΣτΕ όχι νωρίτερα από το 2025.
Κάποιοι δήμοι (Κηφισιάς, Αλίμου, Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης και Παπάγου – Χολαργού) και μέρος των πολιτών υποστηρίζουν ότι τα αντισταθμιστικά οφέλη που προφέρει ο ΝΟΚ παραβιάζουν το πολεοδομικό κεκτημένο, αλλοιώνουν την πολεοδομική μορφή και τη φυσιογνωμίας των περιοχών τους και υποβαθμίζουν τους όρους διαβίωσης δίνοντας άδεια για κτίρια που ξεπερνούν τα 18 μέτρα αντί για τα 14 μέτρα που ίσχυαν μέχρι τώρα. Πρόσφατη εξέλιξη αποτελεί η ομόφωνη απόφαση την Τετάρτη του δημοτικού συμβουλίου Κηφισιάς για μερική αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των ευνοϊκών όρων του ΝΟΚ.
«Το αποτέλεσμα της εφαρμογής των διατάξεων του ΝΟΚ (σ.σ. τα μπόνους δόμησης) και ιδιαίτερα της σωρευτικής τους εφαρμογής (σ.σ. συνδυασμός μπόνους για μεγαλύτερο ύψος ή περισσότερη δόμηση) έχει ήδη προκαλέσει σημαντική επιβάρυνση στον δήμο μας η οποία κλιμακώνεται μέρα με την ημέρα, τόσο με την έκδοση αδειών κατεδάφισης επί οικοπέδων με μικρή υφιστάμενη δόμηση (μονοκατοικίες, διπλοκατοικίες) προκειμένου να εκδοθούν οικοδομικές άδειες με τη δυνατότητα υπερδόμησης που προσφέρουν οι αντισυνταγματικές διατάξεις του ΝΟΚ, όσο και με την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών στο πλήθος των αδόμητων οικοπέδων των δημοτικών μας ενοτήτων, συμπεριλαμβανομένων των περιοχών νέων εντάξεων», αναφέρει η εισήγηση του δήμου στο δημοτικό συμβούλιο Κηφισιάς.
Λίγο νωρίτερα, ο δήμος Αλίμου και η Επιτροπή Ποιότητας Ζωής του δήμου είχαν προσφύγει στο ΣτΕ κατά οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικίας, η οποία επρόκειτο να χρησιμοποιήσει συνδυαστικά τα μπόνους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός δηλαδή επιπλέον 10% στη δόμηση, εφόσον μειωθεί η κάλυψη του κτιρίου (δηλαδή το αποτύπωμά του στο έδαφος) κατά 10%, συν μερικά μέτρα επιπλέον αν τοποθετηθεί φυτεμένο δώμα. Αποτέλεσμα της προσφυγής ήταν η απόφαση 293/2024 που εξέδωσε το ΣτΕ, η οποία θέτει ζητήματα αντισυνταγματικότητας του ΝΟΚ. Συγκεκριμένα, όσον αφορά στο μπόνους συντελεστή για την μείωση της κάλυψης του κτιρίου το ΣτΕ ανέφερε αδρομερώς ότι με τις ρυθμίσεις αυτές αυξάνεται η συνολική δόμηση και η οικιστική πυκνότητα και αλλοιώνεται ο χαρακτήρας οικισμών με ειδικά πολεοδομικά διατάγματα. Στο ίδιο πλαίσιο σημειώνει ότι δεν είναι συνταγματικώς επιτρεπτή η αναζήτηση αντισταθμισμάτων έναντι της επιδεινώσεως συγκεκριμένων όρων και περιορισμών δόμησης και ότι δεν νοείται η παροχή στον ιδιώτη κατασκευαστή αντισταθμισμάτων που συνεπάγονται επιβάρυνση των περιοίκων και γενικά των λοιπών κατοίκων του οικισμού. Η αύξηση του ύψους των οικοδομών, σύμφωνα με ΣτΕ, επιφέρει δυσμενείς συνέπειες για τους περιοίκους και το οικιστικό περιβάλλον λόγω της μείωσης του φωτισμού, του ηλιασμού και του αερισμού, της στέρησης της θέας και του αντιαισθητικού συμφυρμού χαμηλών και υψηλών κτιρίων, ιδίως σε περιοχές όπου υφίσταται χαμηλή δόμηση ή σώζονται κτίρια παλαιότερων εποχών, για τα οποία μάλιστα δεν υφίσταται νομικό πλαίσιο αποτελεσματικής προστασίας, όπως επιβάλλει το Σύνταγμα. Πέραν όμως από τα αμφίβολα όπως φαίνεται περιβαλλοντικά οφέλη των κινήτρων του ΝΟΚ, στο σκεπτικό της απόφασης αναγνωρίζονται και δυσμενείς κοινωνικές συνέπειες καθώς η αύξηση της οικοδομήσιμης επιφάνειας αυξάνει την αξία της γης, δυσχεράνει περαιτέρω την απόκτηση από τους ΟΤΑ ακινήτων για κοινόχρηστους και κοινωφελείς σκοπούς και θα επιφέρει αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων και των ενοικίων.
Τι λέει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εξακολουθεί να υποστηρίζει την αξιοποίηση του ΝΟΚ. Πριν από λίγο καιρό με σχετική ανακοίνωση σημείωσε ότι έχει καταθέσει αναλυτικά υπομνήματα για την σκοπιμότητα των εν λόγω διατάξεων και την ενεργειακή και περιβαλλοντική ένταξη στο δομημένο περιβάλλον των κτιρίων που προβλέπει ο ΝΟΚ. Όπως επεσήμανε, οι αναστολές οικοδομικών αδειών -πέραν των περιπτώσεων αναστολής οικοδομικών εργασιών επί συγκεκριμένου ακινήτου δυνάμει δικαστικής απόφασης ή αυτοδικαίως του 52Α του ΠΔ. 18/89- ισχύουν μόνο για τις περιοχές για τις οποίες υφίσταται σχετική διάταξη νόμου ή απόφαση Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας κατ΄ εξουσιοδότηση διάταξης νόμου. Κατ’ επέκταση, αναφορικά με τις πρωτοβουλίες των δήμων για ανάκληση/πάγωμα οικοδομικών αδειών το ΥΠΕΝ σημείωσε ότι «οποιαδήποτε άλλη απόφαση, προερχόμενη, για παράδειγμα, από την Τοπική Αυτοδιοίκηση, δεν έχει καμία θεσμική ισχύ. Οι αιρετοί εκπρόσωποι των τοπικών κοινωνιών οφείλουν να είναι χρήσιμοι αρωγοί της Πολιτείας όπως και των συμφερόντων των συμπολιτών τους. Οφείλουν να μην κινδυνολογούν και να μην προβαίνουν σε αυθαίρετες αποφάσεις που πλήττουν εν τέλει το αναφαίρετο συνταγματικό δικαίωμα της ιδιοκτησίας».
Εξώδικα στους δήμους στέλνει το ΤΕΕ
Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) από την πλευρά του, ύστερα από την άρνηση των συγκεκριμένων δήμων να εκδώσουν οι ΥΔΟΜ άδειες δόμησης μέχρι την απόφαση του ΣτΕ απέστειλε εξώδικη δήλωση – πρόσκληση – διαμαρτυρία προς τους Δήμους Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης και Αλίμου με την οποία τους ζητά, για λόγους ασφάλειας δικαίου καθώς και πρόδηλης εξυπηρέτησης του δημοσίου συμφέροντος, να προβούν άμεσα στην ανάκληση των αποφάσεων που έχουν λάβει περί αναστολής των οικοδομικών αδειών στην χωρική περιφέρεια των Δήμων τους. Μάλιστα, ο Γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής ακύρωσε τη σχετική απόφαση του Δημάρχου Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένη με την απόφαση να αναφέρει ότι: ««Η απαγόρευση αυτή είναι μη νόμιμη διότι δεν εδράζεται σε καμία διάταξη νόμου και ως εκ τούτου έρχεται σε προφανή αντίθεση προς την αρχή της νομιμότητας που διέπει τη δράση της δημόσιας διοίκησης». Και προσθέτει ότι τα συλλογικά και μονομελή όργανα του Δήμου Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης έχουν «προς την παρούσα απόφαση υποχρέωση συμμόρφωσης χωρίς καθυστέρηση».
Στην σχετική ανακοίνωση/απόφαση για το εξώδικο, το Τεχνικό Επιμελητήριο είχε αναφέρει ότι «το ΤΕΕ ζητά να ακυρωθούν αποφάσεις με τις οποίες οι δήμαρχοι των περιοχών ζητούν από τις Υπηρεσίες Δόμησης να επιβάλλουν στους μηχανικούς την κατάθεση επιπλέον δικαιολογητικών που δεν προβλέπει ο νόμος και εντέλλουν τους αρμόδιους υπαλλήλους να μην εκδίδουν άδειες δόμησης που περιλαμβάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ».
Στο εξώδικο το ΤΕΕ είχε επισημάνει ότι το ζήτημα της συνταγματικότητας των άρθρων του ΝΟΚ, δυνάμει των οποίων χορηγούνται κίνητρα προσαύξησης του επιτρεπόμενου ύψους κτιρίων, έχει παραπεμφθεί (αρ.απ. 310/2024 του Ε Τμήματος) για κρίση ενώπιον της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, όπου και εκκρεμεί. Το ΤΕΕ τονίζει ότι σε κάθε περίπτωση μόνο τα αρμόδια όργανα της διοίκησης, που σε καμία περίπτωση δεν είναι οι ΟΤΑ, μπορούν να εξετάσουν και να λάβουν τυχόν απαιτούμενα μέτρα, αν απαιτείται, μέχρι την οριστική κρίση του δικαστηρίου.
Τι μέλλει γενέσθαι – Πολίτες και ιδιοκτήτες ακινήτων αιχμάλωτοι ενός θολού καθεστώτος;
Το ισχύον καθεστώς δεν προβλέπεται να αλλάξει προτού εκδοθεί η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, κάτι που μπορεί να γίνει σε βάθος διετίας. Το ΥΠΕΝ έχει δηλώσει ότι δεν είναι στις άμεσες προθέσεις του, πριν από την έκδοση της σχετικής απόφασης, ανάληψη σχετικής νομοθετικής πρωτοβουλίας και διευκρινίζει ότι εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΝΟΚ, ως ισχύουν. Κάποιοι δήμοι από την άλλη (και η ΚΕΔΕ) αντιτάσσονται στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των κινήτρων/μπόνους του ΝΟΚ και δηλώνουν αποφασισμένοι να τις μπλοκάρουν ενώ σαφώς και η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ για τον δήμο Αλίμου δημιουργεί δεύτερες σκέψεις σε όσους προτίθενται να προχωρήσουν σε νέα έργα με βάσει το ΝΟΚ. Υπό αυτές τις συνθήκες, πολίτες, ιδιοκτήτες ακινήτων, επενδυτές και μηχανικοί τείνουν να βρεθούν εγκλωβισμένοι σε μία μετέωρη κατάσταση παρόμοια με εκείνη που ίσχυε με τα «τυφλά οικόπεδα».
